2024년 강화된 스트레스 DSR은 자금이 부족한 사람들이 주택을 구매할 때 불리한 상황으로 다가올 수 있는 정책입니다. 대출이 나올 줄 알고 계약을 했다가 스트레스 DSR의 영향으로 곤란한 상황이 발생할 수 있는데요. 이번에 바뀐 대출정책에 대해서 쉽게 설명해 드리겠습니다.
해당 글은 스트레스 DSR이 도입되었을 때 발생하는 정확한 금액을 확인하기 위한 글이기 보다는 강화된 대출 강화 규정으로 인해서 발생되는 상황을 생각해보고 이해를 해보는 것에 목적이 있다는 것을 미리 전달 드립니다.
스트레스 DSR이란?
- DSR은 총 부채 원리금 상환 비율이라고 부릅니다.
- 쉽게 설명하면 DSR 50%라고 가정했을 때 내가 매달 갚고 있는 모든 대출의 원금 + 이자인 원리금의 비율이 내가 벌어들이는 수익의 50%를 넘으면 안 된다는 말과 같습니다.
- 현재 DSR 기준으로는 실제로 내가 내고 있는 원리금을 비율로 측정을 하지만 스트레스 DSR은 다릅니다.
- 대출 이자를 현재 내고 있는 이자에 1.5%를 더 높게 측정하여 대입을 하기 때문에 빌릴 수 있는 대출 비용이 줄어들게 되는 것입니다.
- 현재 내가 내고 있는 원리금보다 스트레스 이자를 적용시킨 가상의 원리금이 더 높아지게 되고 당연히 변함없는 나의 연봉에 적용하면 대출 가능한 금액이 줄어드는 것입니다.
대출이라는 레버리지를 이용해서 집을 구매하는 부자가 아닌 일반인들은 집을 구매하는 것이 더 어려워지는 말이기도 합니다.
현재는 1.5% 모두를 적용하는 것은 아니지만 25년 이후에는 100% 적용한다고 하니 참고 바랍니다.
스트레스 DSR를 도입하는 이유는?
- 부동산을 담보로 대출이 진행될 때 빌려줄 수 있는 대출 금액을 측정하는 기준 중에 하나가 DSR입니다.
- 기존에 DSR도 LTV, DTI와 같은 다른 조건보다 기준이 높아 빌릴 수 있는 대출 금액이 줄어드는데 스트레스 DSR이 도입이 된다면 대출 금액은 당연히 더 줄어들 수밖에 없게 됩니다.
- 이렇듯 국가에서 과도한 가계대출의 증가로 인한 문제 발생을 예방하기 위해서 만든 제도라고 보면 이해하기가 더 쉽습니다.
- 기본적으로 DSR은 내가 가지고 있는 모든 대출의 원금과 이자를 내가 벌어들이는 수익에 비교하여 돈을 갚을 능력을 평가한후 상대적으로 안전한 대출 거래를 유도하는데 목적이 있습니다.
- 하지만 불안한 부동산 시장을 인지한 국가가 향후 추가적인 부동산 대출 문제가 재발하지 않도록 좀더 엄격한 기준을 적용하여 관리하겠다는 목적으로 만들어진 것으로 생각됩니다.
- 그 이유로는 최근에 미국의 급작스러운 이자 증가로 인해 우리나라도 기준금리를 기존 이자보다 7배 이상을 상당히 짧은 기간에 오르다 보니 부동산 대출 시장 이자가 높아져 부동산을 구매했던 많은 사람들이 이자를 지불하는데 많이 힘들어 했습니다.
- 또한 대출 이자를 갚지 못한 사람들도 많이 발생하였으며, 이로 인하여 집 가격의 하락은 역전세를 만들어 냈고 부동상 시장이 침체기에 빠지게 되었습니다.
- 정부는 이러한 부동산의 갑작스러운 폭등 뒤에 투자가 몰리고 급작스러운 금리 증가로 인해 이러한 문제가 재발할 것을 방지하기 위해 대출 금액을 조절하는 일종의 브레이크 역할이라고 생각하면 이해하기가 쉽습니다.
이렇듯 스트레스 DSR의 목적은 대출 금액을 기존보다 낮춰 가계대출의 증가를 막고 다시 모를 이자의 변화나 부동산 시장의 폭등을 경계하기 위한 것을 알 수 있습니다.
부동산 대출이 어려워지는 이 시점에 우리는 집을 사기가 점점 어려워지고 있습니다. 일반적인 서민의 입장에서 기회가 줄어드는 것이 안타깝게만 느껴집니다.
경매를 통해서나 급매 매물을 찾아 집을 싸게 사는 것이 가장 중요하고 지금과 같은 침체기가 길어지고 있는 이 시점이 부동산을 구매하기 가장 좋은 시기가 아닐까 생각되기도 합니다.
스트레스 DSR 상황 요약!
- 기존 보다 이자를 1.5% 상승해서 측정하기 때문에 빌릴 수 있는 금액이 축소됨.
- 정부는 이를 통해서 가계대출 증가를 가능한 막고 조절할 계획으로 보임.
- 모아둔 돈이 충분하지 않다면 집을 사기가 점점 더 어려줘 질 것으로 보임.
- 사람들이 집을 싸게 사기 위한 목적으로 경매를 하지 않을까 생각도 됨.
감사합니다.
