경락자금대출 주택담보대출 대출시 방빼기(방공제) 무엇이며, 예방 방법은? MCI, MCG

경매를 하고 낙찰되면 대출을 가능한 많이 받는 것이 이득입니다. 하지만 은행은 대출의 안정성을 높이기 위해서 방빼기(방공제)를 하여 손해를 최소화하려고 하며, 방빼기 한만큼 대출금액이 줄어들기 때문에 집을 구매할 때 난감한 상황이 벌어지곤 합니다. 무엇인지 알아보고 이를 피하기 위해서 무엇을 해야 하는지 알아보겠습니다.

경락자금대출 진행 시 방빼기란?

부동산 낙찰을 받고 기분 좋은 맘으로 낙찰 금액에 70%를 받으면 충분하겠다는 생각으로 은행에 가서 상담을 받게 됩니다.

이 때 해당 건물에 대항력은 없지만 소액임차인이 발생하면 소액임차보증금 공제 제도로 인해 은행은 낙찰 금액에 70%에서 방빼기를 마이너스한 금액만 대출이 가능하다고 합니다.

왜 그럴까요?

법에서 대출을 해준 은행보다 후순위에 있다고 하더라도 법적으로 정해진 소액임차보증금 만큼 낙찰금에서 먼저 공제해주고 나머지만 받아가라고 했기 때문입니다. 때문에 소액임차인보증금 만큼 손해가 발생할 것을 대비해서 대출을 적게 해주는 것입니다.

이는 법적으로 임차인이 갑자기 돈을 한 푼도 없이 밖으로 쫓겨날 경우에 바로 살집을 구하지 못한다면 그 만큼 난감하고 어려운 상황에 빠지게 되는 것을 예방하기 위해서 입니다.

이해는 되지만 집을 구매하는 매매자 입장에서는 상당히 안타깝고 아쉬운 제도라고 볼 수 있습니다.

그럼 소액임차인 보증금은 얼마인지 볼까요?

소액임차인 보증금 금액 (23년2월 기준)

  1. 서울특별시: 5,500만원
  2. 수도권 중 과밀억제권 지역, 세종시, 용인시, 화성시, 김포시: 4,800만원
  3. 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시: 2,800만원
  4. 기타지역: 2,500만원

위에 정해진 금액만큼 방빼기가 들어가는 것입니다.

만약 4억에 아파트를 낙찰 받고 70%의 대출을 받아야 하는데 소액임차인보증금 금액을 빼게 된다면 대출 금액은 그만큼 낮아지는 것입니다. (서울에 있는 아파트 낙찰)

예)
1. 내가 예상했던 대출금: 4억 x 70(0.7) = 2.8억
2. 방빼기된 대출금: 2.8억 – 5,500만원 = 2.25억

이렇듯 금액이 줄어들게 되면 투자에 문제가 발생하기 때문에 대출이 충분히 나오는지 확인이 필요합니다.

그럼 이를 예방하기 위한 방법은 없을까요? 당연히 있습니다. 그건 MCI 또는 MCG를 가입하면 되는데요 한번 알아볼까요?

MCI, MCG 무엇인가요?

MCI는 Morgage Credit Insurance의 줄임말 로 모기지 신용 보험이라고 부릅니다.

MCG는 Morgage Credit Guarantee의 줄임말 로 모기지 신용 보증이라고 합니다.

모기지 심용 보험, 보증이 해주는 역할은 방빼기(소액임대차보증금)를 보험으로 보호해 줄테니 충분히 가능한 만큼 대출해주라고 보증을 해주는 것입니다.

때문에 은행을 통해서 MCI를 가입하면 내가 원하는 만큼 대출을 받을 수 있으며 은행 입장에서도 보증을 받아 대출을 더 많이 해주기 때문에 서로 좋은 것입니다.

MCG는 한국주택공사를 통해서 가입해야 하며, 가입자가 보증가입비용을 다 내야하기 때문에 은행을 통해 MCI로 진행하는 것을 추천 드립니다.

또한 MCG를 먼저 가입하게 된다면, MCI 가입이 어렵기 때문에 꼭 MCI 먼저 가입하시는 것을 추천 드립니다.

그럼 모두들 대출 많이 받아 성투 하시기를 바랍니다!!