부동산 경매로 매입 후 개인매매사업자로 판매하자! 부자로서 첫걸음!?

부동산 경매로 매입하는 것은 굉장한 혜택을 가져갈 수 있는 좋은 수단입니다. 하지만 집을 구매 후 바로 판매하고 싶어도 높은 양도세 때문에 판매하기가 어려운 게 현실인데요. 최근에는 규제지역이 해제가 되면서 개인매매매사업자로 판매하게 된다면 세금을 상당히 많이 줄일 수가 있습니다.

매매사업자란?

개인매매사업자란 부동산을 구매하고 판매하는 것을 국가에서 인정 해주는 사업이라고 보면 이해하기 쉬운데요. 그렇기 때문에 개인으로 사서 매매를 하는 것보다 더 많은 혜택이 주어집니다.

일단 부동산을 사고팔 때 적용되는 세금 체계가 완전히 다릅니다. 일반인이 개인으로 매매를 진행하게 된다면 양도세라고 해서 판매하는 금액의 차이만큼 세금을 부여하며 1년 내에 매매하게 된다면 최대 77%의 양도세가 발생합니다.

매매사업자는 과세표준에 따른 소득세로 부과하기 때문에 단타를 하기에 상당히 유리하게 됩니다. 5000만 원 이하의 소득의 경우 15% 이하의 세금이 부과되기 때문에 양도세 대비 상당히 저렴하죠.

그럼 개인매매사업자는 어떻게 단타를 칠 수 있을까요?

그 이유는 부동산 경매로 시세보다 싼 가격에 부동산을 매매할 수 있기 때문입니다. 싼 가격에 사서 현재 호가나, 그보다 더 낮은 금액인 급매로 판매하면 쉽게 매매를 하고 그만큼 수익을 벌어갈 수 있는 것입니다.

싸게 구매하니 현재 시세에 바로 판매해도 이득이 되는 것입니다.

그럼 개인이 구매해서 판매하는 양도세와, 개인매매사업자에게 부과되는 과세표준에 따른 세금의 차이가 얼마나 다른지 비교해 보겠습니다.

양도세 vs 일반세율(과세표준)

예를 들어 적용해 보겠습니다. 만약 내가 부동산 경매로 1억 5천에 아파트를 구매하였으며, 3개월 뒤 2억에 판매하였을 때 양도소득 차이는 5천만 원 됩니다. 그럼 이때 양도세와 매매사업자의 일반세율이 어떻게 적용되는지 표를 통해서 알아보겠습니다.

이렇게 개인 매매사업자를 통해서 세금을 부과하게 된다면 양도세를 납부하는 것보다 훨씬 더 많은 이득을 얻을 수 있는 것을 확인할 수 있습니다.

해당 표는 이해를 돕기 위해서 간략하게 작성한 것이니 비교 목적으로 참고해주시면 감사하겠습니다.

그럼 잘만 한다면 충분히 수익을 낼 수도 있는 것을 사람들은 왜 안 할까요?

좋다고 하는 개인매매사업자 사람들은 왜 안 했나?

1. 2023년 8월에 부동산 조정지역들이 해제되기 전에는 일반과세와 양도세를 서로 비교하여 더 많은 세금을 부과하게 하는 비교과세가 적용되었기 때문입니다. 단타를 치고 싶지만 높은 세금의 양도세를 내야 하기 때문에 상대적으로 투자가 쉽지 않았습니다.
2. 부동산 하락장으로 인한 투자의 두려움이 큰 몫을 했다고 봅니다. 또한 현재는 과도한 취득세와 종부세로 인해서 다주택자들이 투자를 하기에 어려운 시장이기도 합니다.
3. 부동산 높은 금액의 재화이기 때문에 투자가 쉽지 않습니다. 또한 시장을 꾸준하게 공부하지 않은 사람들은 막연한 두려움도 생기며 리스크를 충분히 줄이지 못한다면 실패를 할 확률도 높기 때문입니다.

개인매매사업자 어떤 사람들이 하기에 적합한가?

1. 현재 개인매매사업자를 하기에 가장 좋은 사람들은 무주택자입니다. 바로 취득세가 1.1%로 상당히 저렴하기 때문입니다.
2. 하지만 다주택자의 경우에는 최대 13% 가까이 취득세를 지불해야 하고 집을 많이 가지고 있으면 그에 따른 종합 부동산세를 내야 하기 때문에 유지하기가 쉽지 않습니다.
3. 이러한 이유로 기본적으로 부동산 시장에 대한 이해를 하고 있으며 공부가 어느 정도 된 무주택자들은 많이 않은 비용으로도 투자가 가능하기 때문에 현 시점에서 가장 적합한 대상이라고 볼 수 있습니다.

매매사업자를 하기 위한 준비는?

1. 경매로 가능한 싸게 구매하는 것이 좋기 때문에 경매를 공부하는 것이 좋다. (철저한 권리 및 물건 분석 필수)
2. 빌라, 오피스텔, 다세대, 다가구, 아파트 등의 장점과 단점에 대해서 이해하고 투자 성향과 방향에 대한 공부가 필요하다.
3. 개인매매사업자을 하기 위해서는 이에 적용되는 세금에 대한 충분한 이해가 필요하다.
4. 1000만 원 이하의 적은 금액으로도 가능하지만 가능한 5000만 원 이상의 종잣돈이 있으면 유리하기 때문에 자금을 미리 준비해두자. 자금이 없다면 꾸준한 공부를 하면서 자금을 모을 것!!
5. 기본적으로 투자는 리스크를 감수하고 큰 이득을 얻기 위해 하는 것이기 때문에 충분한 공부를 통해 심적인 안정과 자신감을 갖춰야 한다.

개인매매사업자로 집 한채만 팔면 안 되나요?

먼저 말씀드리자면 단 하나의 집을 단타로 팔고 이득을 얻게 된다면 국가에서는 당신을 개인매매사업자로 인정해 주지 않을 것입니다.

때문에 1년에 2건 이상 거래를 해야 하며, 내가 노력했지만 거래를 하지 못했다고 한다면 그를 소명할 수 있는 증거를 충분히 보여줘야 할 것입니다.

국가는 거래를 촉진시키기 위해서 여러 가지 세금 혜택을 주면서 매매사업자를 인정해 주는 것인데 단순히 개인의 이득을 위해서 간단히 한채만 팔고 매매사업자로서의 일을 하지 않는다면, 국가에서는 해당 거래의 양도차익에 대한 세금을 양도세로 전환하여 지불을 요청할 것입니다.

이러한 이유로 개인매매사업자를 할 생각이 있다면 한채 이상 판매를 꾸준히 이어나갈 생각을 하는 것이 바람직합니다.

감사합니다.