부동산 경매 권리분석 이해를 돕는 단어들(저당권, 압류, 가압류 등…)

경매 권리분석 단어들이나 글들을 읽어봐도 정확히 무엇을 의미하는지 이해하기 어려워 뭐라고 말하는지 정확하게 알기 어려운 경우가 많습니다. 이번 포스팅에서는 권리분석에 나오는 단어들이 어떠한 의미를 가지고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

경매 권리분석에 도움이 되는 단어들을 설명해주는 포스팅 썸네일

부동산 경매는 권리분석을 하고 경매 후 명도하는데 별다른 문제가 없다는 것이 확인되어야 마음 편하게 입찰을 할 수 있는 것입니다. 그래서 권리분석에 대한 글들을 읽어 봤는데 너무 간단하고 심플하게 써져 있지만 이해하기 어려운 경우들이 있었을 것입니다.

그 이유는 권리분석에서 나오는 대부분의 단어들에 대한 실질적 경험이 없기 때문에 막연하게 바로바로 이해하기 어려운 것인데요. 그러한 단어들이 무엇이 있고 어떤 것을 의미하는지 풀어서 설명 드리도록 하겠습니다.

부동산 경매 종류와 말소기준 단어들의 종류

임의경매란?

임의경매란 집을 구매할 때 대부분 사람들이 주택담보대출을 이용해서 구매하게 되는데요. 내가 돈을 빌렸지만 여러가지 사정으로 인해서 대출금 상환을 하지 못하는 경우에 채권자인 은행에서 채무자의 집을 경매로 신청하고 처리하여 빌려준 돈을 받기 위해서 진행되는 경매의 종류입니다.

쉽게 말하자면 너의(채무자) 집을 담보로 돈을 빌려줬는데 갚지 않으니 집을 판매해서 돈을 회수하겠다는 말입니다.

강제경매란?

강제경매는 주택을 담보로 빌린 것은 아니지만 카드나, 대부업체나 다른 루트로 돈을 빌렸으나 돈을 갚지 못하는 사정이 생겨 채무불이행을 하였을 때 채권자가 법원에 소송을 통해서 경매가 발생한 물건을 말합니다.

쉽게 말하면 돈을 못 갚고 현금이 없으니 소송을 통해 집을 팔고 그 돈으로 빌린 돈을 지불하라는 것입니다.

사실 부동산 경매하는 데에는 임의경매, 강제경매의 차이는 의미가 없습니다. 내가 입찰하고 문제없이 명도만 가능하면 되기 때문이죠. 하지만 경매 참여중에 보이는 단어가 있는데 모르면 생기는 찝찝함은 투자에 불안감으로 남아 있을 수 있기 때문에 알아 두시는 것이 좋습니다.

저당권이란?

임의경매 진행된 경매물건을 살펴볼 때 확인할 수 있는 단어입니다. 은행은 주택담보대출을 통해서 집을 구매할 수 있도록 돈을 빌려준다고 했습니다. 이 때 채무자가 계약하는 집 등기에는 은행으로부터 돈을 빌려서 구매했다는 증거가 남게 되는데 그게 바로 저당권입니다.

은행으로부터 돈을 빌려서 집을 샀으며 그 집이 경매 입찰자로 인해서 팔리게 되면 가장 우선적인 변제로 저당권을 가지고 있는 은행이 돌려받는 것입니다.

경매 권리분석을 할 때 저당권을 기준으로 소멸되거나 되지 안는 권리들이 발생하게 되며 그 권리 중에 입찰하여 물건을 명도(100% 인수)하기전에 문제가 발생하는 권리가 있는지 확인하는 기준이 되기도 합니다.

근저당권이란?

근저당권의 경우에는 저당권과 비슷하지만 저당권에 측정되는 금액 자체가 1금융은 120% 2금융은 130%로 설정하여 진행된다.

그 이유로는 돈을 빌린 채무자가 돈을 빌려주는 채권자와 특정되지 않은 건들로 계속적인 거래를 하기 때문이다. 미래에 채무자가 이자를 값지 않거나 그러한 이유로 인해서 경매 진행 시 발생되는 비용을 처리하기도 한다.

부동산의 경우 가격의 변동이 있기 때문에 문제가 발생하는 시점에 근저당 비용보다 상승여력이 있으며 이러한 이유로 근저당권 설정이 가능하다 보면 조금은 더 이해하기 쉽습니다.

담보가등기란?

담보가등기는 채무자가 돈을 빌렸으나 향후 돈을 갚지 않는 채무불이행이 발생했을 때 소유권이전이나 매매예약, 대물변제예약을 하여 채권자에게 소유 권리를 넘김으로써 돈을 빌린 것에 대한 채권을 다른 방법으로 이행하기 위한 행위입니다.

압류란?

압류는 강제경매가 진행될 때 채무자에게 발생되는 행위입니다. 돈을 갚지 않아 채무불이행으로 소송을 당하였으며, 법원에 의하여 재산 처분에 대한 권리를 잃어버리게 됩니다. 권리를 잃고 재산에 대한 처분권을 상실하게 되고 국가는 이를 경매에 올려 처분하게 됩니다.

가압류란?

돈을 갚지 못한 채무자에게 소송이 진행되었으며, 확정 판결이 나기 전에(소송 중에) 채무자가 도주를 위하여 재산을 처분하지 못하게 미리 재산을 묶어 두는 절차입니다.

드라마에서 빨간딱지를 붙이는 경우가 가압류 상황이라고 보면 이해하기 쉽습니다.

경매개시 결정이란?

돈을 받지 못한 채권자가 채무자를 소송하고 법원이 채권자의 손을 들어주게 되어 경매신청을 하게 된다면 이를 집행하는 법원이 경매개시를 결정한다는 것이다.

이때 법원은 채무자가 물건을 처리하고 도망가는 것을 우려한 채권자에게 돈을 빌린 채무자가 물건 처리하여 문제가 발생하는 것을 방지하기 위해 필요한 조치들을 도와줄 수 있습니다.

부동산을 압류할 수 있으며, 이 사유를 등기관에게 전달하여 등기부에 기입이 가능하다. 이 경매개시 결정이 채무자에게 송달되거나, 경매신청 기입이 등기될 때 이 효력(압류)은 발생합니다. 또한 이 순간부터는 부동산을 타인에게 양도하거나 담보권, 용익권 설정과 같은 처분행위를 할 수 없습니다.

말소기준권리 (소멸기준권리)

경매 입찰을 진행하기전에 경매사이트에 해당 부동산에 대한 여러가지 등기 정보들이 있습니다. 그중 집주인의 여러가지 돈문제로 붙어 있는 권리들이 있는데, 그 중 가장 상단에 있으며, 가장 빨리 돈을 빌려준 채권자가 가지고 있는 권리가 말소기준권리가 됩니다.

시간적으로 가장 앞선 권리로써 말소기준권리를 입찰자가 해소하게 된다면, 그 아래 있는 다른 권리들을 말소하게 되어 경매 입찰자가 책임을 지지 않아도 되는 것입니다.

입찰을 하고 여러가지 문제가 되는 채권들이 나에게 붙게 된다면 경매로 집을 구매하는 이유가 없어지며 문제가 되는 부동산을 처리하지 못하게 되기 때문에 국가가 법적으로 말소기준권리를 만들어 해결해주는 것입니다.

하지만 경매입찰 하려고 하는 집에 대항력이 있다면 이는 말소되지 않아 입찰 된 새로운 소유주가 처리를 진행해야 합니다.

부동산 경매 대항력

부동산 경매를 하려고 하는 물건이 마음에 드는데 그곳에 살고 있는 임차인이 선순위로 대항력을 가지고 있다면 그 곳에 살고 있는 임차인에게 대항할 수 없습니다. 만약 임차인을 내보내야 한다면 임차 보증금을 지불해야만 합니다.

하지만 저당권 보다 후순위에 임차인이 있다면 대항력이 사라지게 되고 임차인은 대항력이 없기 때문에 보증금을 보상받지 못하게 되는 것입니다.

이러한 이유로 우리가 전세를 구할 때 선순의 저당권이 있는 부동산을 거부하는 이유이기도 합니다.

임차인으로써 경매에 대항력을 가지기 위해서는 꼭 전입신고를 해야 만하며, 그렇지 못하면 전세금을 잃고 막대한 손실을 피하기 어렵습니다.

전입신고에 대한 포스팅 참고 링크 입니다!!

감사합니다.