부동산 경매 전세권이 있는 물건 권리분석, 전세권과 전세입자는 다르다.

부동산 공부를 하지 않은 사람들은 전세권이 우리가 전세를 받고 살기위한 행위가 전세권이라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 우리가 주거를 목적으로 집주인에게 전세금을 주고 임차인으로서 사는 것과 전세권은 명백히 다른 부분이 있는데요 그게 무엇인지 알아보겠습니다.

먼저 너무 법적인 용어를 사용해서 설명하면 그 단어들을 다시 머리속으로 풀어서 생각 해야 하기 때문에 이해하는데 어려움이 있다 생각하여 최대한 풀어서 작성하도록 하겠습니다.

전세권 설정이란?

전세권은 우리가 부동산에 가서 ‘전세로 살집을 구하고 싶습니다’ 하고 집주인과 임대차 계약을 통해서 주거를 위한 목적만을 가지고 하는 것이 아닙니다. 이런 것은 그냥 전세계약이라고 하는 것이 편하겠습니다. 전세권이 아니라 주거를 목적으로만 진행되는 전세 계약입니다.

똑같이 전세라는 단어를 사용하니 머리속이 복잡하다고 느껴집니다. 저도 그랬고요.
전세권은 내가 집주인의 동의(전세권 설정에 필수요소)를 얻어 전세권 설정을 하게 된다면 등기에 전세권자로 내 이름을 등록하게 됩니다. 그렇다는 말은 집주인과 똑같이 그 집을 내가 살아도 되며, 다른 사람에게 또다른 전세를 주고 수익을 목적으로 사용도 가능하다는 것입니다.

이러한 전세권 설정을 하기 위해서는 추가적인 비용이 들어가는데 전세금의 0.24%를 임차인이 지불해야 합니다. 그 이유는 전세권 설정은 임차인이 집주인의 동의를 얻고 재산을 보호하려고 하는 목적이기 때문입니다.

전세권 장점? 하는 이유는?

추가적인 비용을 들여가면서까지 전세권을 설정하는 이유는 무엇일까요?

보증금을 확실히 지키기 위함

먼저 전세계약을 했던 분들이 사기를 당해서 전세금을 잃고 소송까지 진행한 경험이 있다면 전세권을 하려고 노력할 것입니다.

그 이유는 전세권을 등록하게 되면 민법상에 인정을 받게 되는데요. 그 말은 법적 효력을 발휘할 수 있다는 말이 되는 것(대항할 수 있는 힘일 생김)입니다. 전세계약을 했을 경우 임대인이 전세 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하거나 들고 튀었을 경우 돈을 돌려받기 위해서 바로 경매를 할 수 있는 권리가 없기에 소송을 해야 하며 그 이후에 경매가 진행되더라도 모든 돈을 다 받기는 어려울 수 있으며, 너무 오랜 시간을 소요하게 되고 그때 생기는 스트레스는 말로 표현하기 힘들 것입니다.

하지만 전세권자는 스스로 경매를 할 수 있는 권리가 있기 때문에 보증금을 돌려받지 못한다면 경매를 진행하여 보증금 회수가 가능합니다.

임대 사업 목적

어느 한 지역에서 임대 사업을 하면 돈을 벌 수 있을 것 같은데 부동산을 온전히 구매해서 진행하기에는 부담도 되고 자금력이 부족 하다면 전세권을 등록하여 전대사업을 진행하기도 합니다.

위에서 말했듯이 전세권은 집주인처럼 부동산을 이용할 수 있는 법적인 힘이 생기기 때문에 가능한 것입니다. 단순 주거를 목적으로 임대차보호법을 받는 전세계약으로는 할 수 없는 행위입니다.

전세권 주의할 점

전세권 설정할 때 만약 임대인이 선순위 근저당(대출 등)이 있다면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문에 문제가 될 소지가 없는 부동산으로 잘 선택해야만 합니다.

전세권 등기를 하는 이유가 나의 재산을 법적으로 더 안전하게 지키고 싶은 것인데 사소한 실수로 문제가 발생하지 않도록 조심해야 합니다.

마치며

전세권 설정을 최근에 많이 하는 이유는 집을 사기에는 가격이 떨어질까 겁이 나고, 전세를 들어가기에는 최근 빌라왕처럼 전세사기가 언론에 많이 노출되면서 불안감이 상승했기 때문입니다.

특별한 근저당이 없는 아파트에 전세로 들어가면서 전세권을 설정하게 된다면 보증금 미반환으로 인한 문제가 발생할 경우 임대인에게 내용증명을 보내고, 그를 증거로 하여 경매진행이 바로 되기 때문에 시간과 돈을 지킬 수 있는 것입니다.

내자산을 민법으로 안전하게 지킬 수 있는 수단인 전세권이 불안한 부동산 상황에 많은 수요가 몰리고 있는 상황입니다. 또한 전세를 빨리 받아야 하는 임대인들 입장에서는 동의를 구하고 내 건물이 경매로 넘어가는 것을 막아야 했기에 이슈가 많았습니다.

2021년 말부터 불어온 혹독한 부동산 시장에 안정이 빨리 찾아왔으면 좋겠습니다.

감사합니다.