부동산 경매를 진행하게 되면 권리분석을 하게 되는데 말소기준권리는 권리분석의 기준이 되는 기준점이라고 생각하면 쉽습니다. 그 기준점으로 하여 아파트 낙찰자가 인수해야 하는 것과 소멸돼서 사라지는 권리들이 있는데 어떠한 것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
말소 기준 권리 무엇인가?
말소기준권리는 경매개시결정등기, (근)저당, (가)압류, 담보가등기 로 나눌 수가 있습니다. 저 4가지중에 등기부상 가장 순서가 빠른 것이 말소기준권리가 됩니다.
말소기준권리가 발생하는 이유는 집주인이 해당 부동산을 보증물건으로 하여 대출을 받았기 때문입니다. 부동산 하나에 여러사람들의 돈거래가 복잡하게 엉켜 있는 것을 법원이 부동산을 깔끔하고 문제없이 처리하기 위해서 말소기준등기를 기준 아래로 발생될 여지가 있는 문제들을 낙찰자가 구매하는데 부담을 느끼지 않도록 법적으로 해결해 주는 것입니다.
말로만 설명하면 이해하기 어려우니 아래 등기부현황을 보면 조금 더 이해하기가 쉬울 것입니다.
등기부현황에 권리종류를 보면 제가 전달 드린 4개의 기준 권리가 모두 나와 있는 것을 확인할 수 있습니다. 그 중에서 가장 순서가 빠른 권리는 농협중앙회가 설정한 근저당이 있으며 같은 줄의 비고란에는 말소기준등기라고 나와 있습니다.
다시 말하면 낙찰자가 해당 물건을 낙찰하게 된다면 말소기준등기 포함 아래 모든 권리들은 사라지는 것입니다. 해당 매물은 내가 원하는 금액에 낙찰만 된다면 큰 문제없이 명도가 가능하며, 현재 집에 살고 있는 사람도 집주인 것으로 확인되었기 때문에 좋은 가격에 낙찰만 가능하다면 싸게 집을 매입할 수 있는 좋은 기회가 된다고 생각합니다.
해당 매물의 가격이 3억5천 낙찰되었다고 예를 든다면 대부업체와 농협은행에서 요청하고 있는 청구금액인 111,734,200원 + 43,178,082원 = 154,912,282원을 제외한 나머지 금액은 집주인이 가지게 됩니다.
집주인은 현금이 없었기 때문에 이자와 돈을 지불하지 못하였으며, 그로 인해 돈을 빌려준 금융업체들은 경매신청을 하여 해당 부동산을 처리하고 빌려준 금액을 받게 되는 것입니다.
이렇게 모든 경매는 말소기준권리를 기준으로 낙찰자가 인수받는 것과 소멸되는 것으로 나눠지게 되는데 인수받는 것들은 대부분 좋은 것이 아니기 때문에 가능한 모두 소멸되고 인수하는 것은 최소화로 하는 것이 좋습니다.
말소관리기준에 대해서 간단하게 알아보았습니다.
경매를 하기 위해서는 꼭 알아야 하는 중요한 정보이며, 이를 잘 이해하고 있어야만 내가 경매를 통해서 얻을 수 있는 것과 손해을 보는 것을 명확하게 할 수 있습니다.
처음에는 무엇인지 이해하기 힘드나 네이버 부동산 경매 홈페이지에서 무료로 볼 수있는 내용들을 충분히 활용하여 공부해보면 도움이 되실거라고 생각합니다.
감사합니다.
