토지거래허가제가 해제된지 얼마되지 않아서 다시 급격하게 오르는 집값으로 인해 강남, 송파, 용산 등 지역이 추가되어 재지정되는 일이 있었습니다. 이로 인해서 최근 거래가 살아나고 있는 상황에서 다시 주춤할 수 밖에 없는데요. 이에 따른 영향으로 서울 지역별 시세가 어떠한 영향을 미칠수 있는지에 대해서도 생각해 보았습니다.
1. 토지거래허가제란 무엇인가요?
1.1. 제도의 정의와 목적
토지거래허가제(土地去來許可制)는 국토교통부장관 또는 시도지사가 투기 과열 우려가 있는 지역을 ‘허가구역’으로 지정하고, 그 구역 내 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 사전에 행정기관의 허가를 받아야만 거래가 성사되는 제도입니다.
이 제도의 주된 목적은 다음과 같습니다:
- 부동산 가격 급등 억제
- 투기 수요 차단
- 계획적이고 안정적인 국토 이용 관리
1.2. 언제부터 시행됐나요?
- 본격적으로 주목받은 시점은 2020년 문재인 정부의 6.17 부동산 대책 발표 이후입니다.
- 특히 서울 송파구, 강남구, 용산구 등이 주요 허가구역으로 지정되었고, 이후 규제 완화와 강화가 반복되고 있습니다.
2. 토지거래허가제가 적용되는 지역과 조건
2.1. 적용 대상 지역 및 면적 기준
허가구역으로 지정된 지역에서 다음 조건을 초과하는 토지를 거래할 경우 허가가 필요합니다:
| 용도지역 | 허가 면적 기준 |
|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업지역 | 150㎡ 초과 |
| 공업지역 | 150㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
| 용도미지정 | 60㎡ 초과 |
※ 위 기준은 기본값이며, 지역 여건에 따라 ±10~300% 조정 가능
2.2. 주거용 부동산도 포함되나요?
네, 특히 아파트 거래 시에는 실거주 요건까지 요구됩니다. 예를 들어,
- 매도자가 10년 이상 보유, 5년 이상 거주
- 매수자는 세대원 모두 무주택자
- 계약 후 3개월 내 잔금, 6개월 내 입주 등 조건 충족 시에만 허가 가능
3. 허가 절차는 어떻게 진행되나요?
3.1. 허가 신청 방법
- 매도자와 매수자가 공동 신청해야 하며, 대리 신청 시 위임장 필요
- 신청서에는 계약 내용, 토지 이용 계획, 자금 조달 계획서 등 포함
- 15일 이내 허가 여부 결정
3.2. 허가를 받으면 생기는 효과
- 농지의 경우 농지취득자격증명 대체
- 허가증은 부동산 검인 효력을 가짐
4. 예외 사항: 허가 없이 거래 가능한 경우
허가 대상임에도 불구하고 다음과 같은 경우는 예외로 인정되어 허가 없이 거래 가능합니다:
- 상속, 증여 등 대가 없는 거래
- 경매나 국가공매를 통한 취득
- 공공기관 분양, 도시개발에 의한 공급
- 허가 면적 미만의 거래
- 토지보상에 따른 대체토지 매입
실제로 상속이나 증여, 또는 재개발 보류지 등은 실거주 요건도 면제되는 경우가 많습니다.
5. 최근 제도 해제 및 재지정 이슈
5.1. 해제 사례 (2023년~2025년)
- 2023년 11월: 잠실동, 대치동 등 아파트 외 부동산 허가제 해제
- 2025년 2월: 삼성동 등 주요 지역 아파트 외 전면 해제
- 이로 인해 일부 지역에서 단기적으로 거래량 증가 및 집값 상승
5.2. 재지정 사례 (2025년 3월)
- 강남 3구 전역 + 용산구 다시 허가구역으로 재지정
- 투기 재유입 우려와 실거주 요건 강화를 위한 조치
⚠️ 해제되었더라도 “아파트”는 여전히 허가 대상일 수 있습니다.
계약 시점, 잔금 일정, 실거주 여부에 따라 요건이 달라지므로 확인이 필요합니다.
6. 허가제 위반 시 불이익은?
- 허가 없이 거래 시: 2년 이하 징역 또는 해당 토지가격의 30% 벌금
- 실거주 의무 불이행 시: 매년 10% 범위 내 이행강제금 부과
- 허위 신청 또는 허가 조건 위반 시: 거래 무효 및 행정처분
7. 2025년 토지거래허가구역 신규 재지정: 무엇이 바뀌었나?
2025년 2월을 기준으로 잠시 완화되었던 토지거래허가제가, 3월 19일자로 전면 재지정되었습니다.
이는 단순한 연장이 아닌, 적용 지역 확대 및 규제 강화로 이어져 시장에 큰 영향을 미쳤습니다.
7.1. 재지정 배경
- 2025년 초, 강남·용산 일부 지역에 대한 허가제 전면 해제 이후,
투자 수요 급증 → 단기 매물 부족 → 집값 상승 조짐 - 국토부는 “불안한 시장 흐름 차단 “을 이유로, 강남3구 전역과 용산구를 다시 허가구역으로 묶음
- 하지만 더 많은 규제지역의 지정은 오히려 그 주변으로 수요가 퍼질 우려가 있으며 주변 지역에서 더 많은 거래와 부동산 시세 급등할 우려가 있음
📌 재지정 시점: 2025년 3월 19일
📌 대상 지역:
- 강남구 전역
- 서초구 전역
- 송파구 전역
- 용산구 전역
7.2. 적용 대상 확대
기존에는 일부 아파트 단지나 일정 토지 면적 이상만 포함되었지만,
이번 재지정에서는 모든 아파트 및 부동산 거래 전반에 허가제가 적용되는 형태로 강화되었습니다.
8. 자유민주주의 사회에서 토지거래허가제가 타당한가?
8.1. 규제의 본질
자유민주주의는 사유재산의 자유와 거래의 자유를 보장합니다.
하지만 그 자유는 공공복리의 한계 내에서만 허용되며, 불평등 심화나 시장 왜곡 시 국가 개입이 가능합니다.
✅ 토지거래허가제는 이러한 “공공 이익 보호”의 도구로 작동하고 있습니다.
8.2. 제도에 대한 찬반 논쟁
| 입장 | 주요 논거 |
|---|---|
| ✅ 찬성 | 투기 억제, 가격 안정, 젊은 세대 보호, 실수요자 중심 시장 유도 |
| ❌ 반대 | 과도한 정부 개입, 시장 기능 왜곡, 개인 재산권 침해, 행정 부담 |
따라서, 자유시장경제를 근간으로 하되 공공이익을 침해할 경우 일정 수준의 규제는 정당화된다고 볼 수 있습니다.
특히 최근처럼 단기적 투기 과열이 발생하는 시점에는 정부의 개입이 불가피합니다.
9. 토지거래허가제 재지정 이후 아파트 시장의 변화
9.1. 실거래 감소
- 강남 3구, 용산구를 중심으로 거래량 급감
- 특히 다주택자 및 갭 투자자들이 거래를 포기하거나 계약을 연기
- 하지만 거래지역 가까운 곳에 거래가 늘어날 수 있음. 허가 가능 구역으로 대체 수요 증가!
9.2. 호가 하락 vs 실거래가 유지
- 일부 매도자들은 허가요건 충족이 어려워 가격을 낮춰 매도하려는 움직임
- 그러나 실거래가는 비교적 안정세, 일부 지역은 반등
- 가끔 급매가 나올 수 있지만 공급이 없는 상황과 많은 수요자들로 인해서 하락은 안하는 분위기
9.3. 전세 및 월세 수요 증가
- 실거주 조건을 맞추기 위한 임대차 수요 증가
- 이에 따라 전세·월세 가격도 강남권을 중심으로 소폭 상승 중
9.4. 실수요자 중심 시장 재편
- 무주택 실수요자들이 상대적으로 우선권을 갖게 되는 효과
- 중장기적으로는 거품 제거와 건전한 시장 흐름 유도 가능
- 똘똘한 한채라는 정부의 기획되로 움직이나 이로 인하여 반대급부도 발생 우려.
🔚 토지거래허가제 결론 및 정책 제언
토지거래허가제는 자유시장경제의 원칙에 반하는 측면도 있지만,
투기 억제와 주거 안정이라는 공공 가치 실현을 위한 불가피한 선택이기도 합니다.
하지만 토지거래 구역이 추가로 지정됨에 따라 공급이 줄어지게 되기 때문에 규제 지역 주변 시세가 폭등할 우려도 있습니다.
특히 2025년 현재처럼 시장 불안이 심화되는 시점에는
단기적 규제 강화 → 안정화 → 점진적 완화라는 정책 로드맵이 필요합니다.
하지만 시장이 많이 무너져 있는 상황에서는 규제들이 제대로 작동할 수 있는 지는 지켜 봐야 합니다.
🔍 정책이 아닌 거래자의 입장에서는, 다음을 항상 확인하세요
- 내가 거래하려는 지역이 허가구역인가?
- 실거주 요건과 허가 조건은 충족되는가?
- 허가를 받지 않아도 되는 예외 사례에 해당하는가?
