2024 부동산 전망 더이상 하락은 어렵다고 본다면 그 이유는?

2024 부동산 시장이 어떤 방향으로 갈지는 변수들이 많기 때문에 예측하기가 너무 어렵습니다. 하지만 집을 가지고 있거나 살 계획인 있는 사람들은 부동산 전망에 따라서 팔 건지 살 건지 선택을 해야 하기도 합니다. 그럼 어떤 방향으로 갈지 그리고 이유는 무엇인지 알아봅시다.

2024 부동산 전망을 설명하는 글이라는 것을 알려주기 위한 썸네일

먼저 저는 2024년 부동산 시장은 상승할 것이라고 보고 있습니다. 그렇다면 이자도 높고 그렇다고 거래량도 많이 나오지 않는 지금 어떤 이유로 상승을 생각하고 있는지 말해보겠습니다.

개인적인 의견이니 이런 생각을 하는 놈도 있구나 참고만 부탁드립니다. ^^;;

전세와 월세의 상승

오늘 2023년 10월 23일 역전세로 집주인이 고생한지 얼마 안 되었는데 요즘에는 전세가 상승하여 역전세가 줄어들고 있습니다. 전세가격이 오르면 그만큼 대출금이 높아져 내야 하는 이자도 높은데 왜 사람들은 다시 계약을 할까요?

그 이유는 전세 매물이 줄어들었고 한참 부동산 시장이 안 좋았을 2021년 후반부터 2022년도 그리고 지금까지 월세의 가격은 계속 올랐고 오르고 있습니다. 자이언트 스텝으로 이자가 상당히 오른 이후에 전세수요가 월세로 몰리면서 많이 상승하게 된 이유이기도 합니다.

이전에는 전세대출 이자가 비싸서 월세로 많이 이동을 했습니다. 집은 업그레이드해서 가기 마련인데 이자로 힘들어진 사람들이 다운그레이딩으로 집을 이동하는 시기가 2022년도였습니다. 여하튼 월세로 사람들이 몰리기 시작하면서 이례적으로 월세가 오르는 시기이기도 했습니다. 이미 월세가 오를 만큼 오른 상황에서 대출이자가 비싸다는 이유로 월세로 선택하는 것은 이득이 없기 때문에 다시 재계약을 하거나 사람들이 전세를 구하고 있는 상황입니다. 전세 공급보다 수요가 많아지고 있기 때문에 전세금액이 상승하고 있는 것입니다.

업 친데 덮친 격으로 전세를 찾는 사람들은 많은데 전세를 놓을 임대인이 없는 것도 문제입니다. 전세 물량은 줄어들고 전세를 원하는 사람이 많아지고 있는 현재 전세와 월세 모두 오르고 있는 상황입니다. 월세로 도망칠 수 없기 때문에 비싼 이자를 내고 빌려 사는 것보다 부동산을 매매해서 사는 쪽으로 사람들의 선택이 바뀔 수 있는 것입니다.

이러한 이유들로 전세와 월세가 상승하게 된다면 전세대출이자와 월세 금액, 그리고 매매를 하였을 때 발생하는 이자를 비교하게 되고 그에 따른 개개인의 판단에 따라서 실 거주 구매자들이 생겨날 것이라고 생각합니다.

전세매물은 왜 줄어들고 있나?

전세 공급은 다주택자들이 합니다. 만약 다주택자들이 많으면 전세매물이 더 많이 발생하게 되고 서로 경쟁을 하게 되면서 전세 금액은 떨어지게 됩니다. 공급 물량이 많아지고 수요가 공급을 따라가지 못하게 되니 자연스러운 시장의 원리에 따라 발생하는 현상입니다.

하지만 최근 집값 하락과 높은 세금으로 인해서 다주택자들은 집을 유지하기가 힘들게 되었으며 점점 다주택자들이 사라지게 된 것입니다. 집이 많을 수록 내야 하는 세금이 많은데 높은 이자에 집을 팔고 싶어도 거래가 없어 판매를 못하는 상황이 되었기 때문에 2022년 자금적인 체력이 부족한 다주택자들은 망하기 일쑤였습니다.

5년전부터 다주택자들에게 높은 세금이 측정되면서 서서히 다주택자수들이 줄어 들었기 때문에 점점 전세를 공급할 사람들이 없게 되는 것입니다. 추가로 임대차 3법으로 인해서 임차인들이 재계약을 하게 됨에 따라 2년마다 새롭게 공급되던 전세매물은 4년으로 늘어나게 되어 공급 주기가 4년으로 늘어났기 때문에 상황은 더욱더 어렵게 되었습니다.

아파트만의 문제가 아닙니다. 전세매물은 빌라에도 있으며 최근에 주택왕 사건으로 인해서 빌라전세에 대한 불안감이 커져 빌라를 여러 채 가지고 전세공급을 하던 다주택자들은 아직까지 힘든 시간을 보내고 있습니다.

전체적으로 다주택자들이 줄어듦에 따라서 전세물량은 앞으로도 상당히 부족할 것으로 예상되며, 전세와 월세의 상승이 매매가격을 들어 올릴 수 있다고 예상하는 가장 큰 이유입니다.

주택 공급의 부족

신규주택이 공급되면 주택시장은 안정화가 됩니다. 새로 분양되는 아파트에서 충분한 전세매물 생겨나고 전세시장의 안정된다면 집 가격도 자연스레 안정되기 마련입니다.

하지만 25년 26년 서울이나 수도권 신규 공급이 대체로 부족한 상황이기 때문에 이는 부동산 가격 상승을 초래할 수 있습니다. 사람들은 기본적으로 더 좋은 집에서 살기를 원하고 충분히 돈을 번 사람들은 업그레이드하여 집을 이사하곤 합니다. 하지만 아파트나 주택은 시간이 갈수록 낡기 마련이기 때문에 새롭게 공급되는 집이 없으면 수요가 한쪽으로 몰릴 수가 있습니다.

이미 집은 충분한데 왜 계속 공급을 하지?

저도 인구대비 집 수는 충분한데 도대체 뭐가 문제야? 라고 생각했던 적이 있습니다. 하지만 집의 상태와 품질은 모두 다르죠. 아파트는 좋을지 몰라도 지리적 이점이 가지고 있는 건물은 더 특별하기도 합니다. 사람들은 좋은 지역에 좋은 부동산을 원하는 것입니다. 일자리도 없고 돈을 벌 수 없는 어느 한적한 시골에 화려한 아파트를 원하거나 쓰러져가는 빌라를 원하는 것이 아닙니다.

공급은 수요자에 맞게 공급을 하는 것이며 수요가 없는 지방에 오래된 아파트들은 점점 사람이 비어 갈수도 있는 것입니다. 하지만 서울에 집값은 당연히 떨어질 일이 없을 것입니다. 그리고 많은 돈을 가지고 있는 사람들은 내직장에서 가까운 곳에 돈을 벌어 줄 사람들이 많이 있는 곳에서 살고 싶고 그 중에서도 좋은 집을 사는데 기꺼 히 돈을 꺼냅니다.

그만큼 충분한 공급을 해줘야 하며, 공급을 하지 않으면 수요가 한쪽으로 몰리게 되기 마련입니다. 수요가 몰리면 가격은 상승하겠죠?

나라가 발전을 하고 부자가 될수록 당연히 돈 많은 사람들도 많아지고 좋은 집을 살 사람들도 많아졌으니 그에 맞는 공급이 필요한 것입니다.

우리 어릴 적에는 해외여행은 부자들만 하는 것 이였지만 우리나라가 잘 살기 시작하고 많은 사람들이 해외여행을 자연스럽게 나갔다 오는 것처럼 그 곳에도 수요에 맞는 여행사의 공급이 있었기에 적절한 가격에 여행을 다녀올 수 있었던 것 처럼 말입니다.

아파트 건물의 공급은 또다른 돈의 순환이며 경제가 발전하는 원동력이 되기도 하기 때문에 더욱더 중요하기도 합니다.

2024 부동산전망을 정리하자면…!

저는 수요와 공급의 시점으로 2024 부동산 전망을 생각해 봤습니다.

주변에 사람들은 제가 이런 얘기를 하면 그래도 집값이 너무 올랐다고 합니다. 비싸도 5억이면 충분한데 10억 15억이 말이 되냐고 합니다. 저도 예전에는 이해가 안 됐지만 최근에 물가 오른 것을 생각해보면 집가격이 오른 것도 이해가 되는 것이 맞습니다.

사실 인플레이션과 돈, 화폐에 대해서 얘기하면 끝도 없을 것이라 일단 수요와 공급을 봤을 때 또한 한국에 돈이 적지 않다 아직 시중에는 많은 현금이 있다고 생각하기 때문에 충분히 오를 수도 있다 생각하는 것입니다.

물론 정책과 내년에 있는 여러가지 상황들도 지켜봐야 할 것입니다. 수요와 공급은 정책에 방향에 의해서도 정해지기 때문이죠.

아주 협소하고 좁은 저의 의견 읽어주신 분들 감사드립니다.